Donación de Vivienda Habitual: Exención para Mayores de 65

Cómo transmitir tu vivienda habitual a tus hijos sin pagar plusvalía en el IRPF si tienes más de 65 años, y cuándo conviene donar frente a esperar a la herencia.

Cuando donas un inmueble en España, Hacienda trata la donación como si fuera una venta: el donante debe tributar en el IRPF por la plusvalía (la diferencia entre el valor de adquisición y el valor actual del inmueble). Esto sorprende a mucha gente — pensaban que al regalar algo no habría factura fiscal, pero la hay, y puede ser brutal.

Imaginemos que tus padres compraron su piso por 60.000 € hace 30 años y hoy vale 350.000 €. Si te lo donan, ellos tendrían que declarar una ganancia patrimonial de 290.000 € en su IRPF. A los tipos de la base del ahorro, eso supone más de 65.000 € en impuestos. Por regalar su propia casa.

Pero existe una excepción muy importante: el artículo 33.4.b de la Ley del IRPF establece que los mayores de 65 años están exentos de tributar por la ganancia patrimonial cuando transmiten su vivienda habitual. Y lo relevante es que esta exención aplica a cualquier tipo de transmisión — incluida la donación.

REQUISITOS PARA LA EXENCIÓN

Para que la donación de vivienda habitual por un mayor de 65 esté exenta de plusvalía en IRPF, deben cumplirse estas condiciones:

1. El donante debe tener 65 años o más en el momento de la donación.

2. El inmueble debe ser su vivienda habitual. Según la normativa del IRPF, una vivienda se considera habitual cuando el contribuyente ha residido en ella de forma efectiva y permanente durante un plazo mínimo de 3 años. Hay excepciones al plazo de 3 años por circunstancias como fallecimiento, traslado laboral, separación matrimonial u otras causas justificadas.

3. La vivienda debe haber sido la residencia habitual del donante hasta la fecha de la donación (no vale haber vivido ahí hace años y luego haberse mudado).

Si se cumplen estos tres requisitos, la plusvalía que el donante habría tenido que declarar en el IRPF queda completamente exenta. En el ejemplo anterior, los 65.000 € de impuestos desaparecen.

¿QUÉ IMPUESTOS SÍ SE PAGAN?

La exención del art. 33.4.b solo elimina la plusvalía del IRPF del donante. La donación sigue generando otros impuestos:

• Impuesto de [Sucesiones y Donaciones](/nivel/4/pilar/3/concepto/127) (ISD): Lo paga el donatario (quien recibe la vivienda). El tipo y las bonificaciones varían enormemente según la comunidad autónoma. En Madrid, por ejemplo, la bonificación para hijos es del 99% — prácticamente no se paga. En Cataluña o Andalucía, la factura puede ser significativa. Es imprescindible consultar la normativa autonómica antes de planificar.

• Plusvalía municipal (IIVTNU): Lo paga el donatario. Grava el incremento de valor del suelo desde la última transmisión. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, solo se paga si ha habido incremento real de valor, y el cálculo se ha reformado.

• Notaría y Registro: Gastos de formalización de la escritura pública de donación e inscripción en el Registro de la Propiedad.

DONACIÓN vs. HERENCIA: ¿QUÉ CONVIENE MÁS?

Esta es la gran pregunta de planificación familiar. Ambas vías permiten transmitir la vivienda habitual sin plusvalía en IRPF para el transmitente (la donación por la exención de mayores de 65, la herencia por la [plusvalía del muerto](/nivel/5/pilar/3/concepto/168)). Pero hay diferencias importantes:

A favor de la donación en vida: • El donante controla el momento y las condiciones (puede reservarse el usufructo y seguir viviendo en la casa). • Se puede hacer cuando la normativa autonómica del ISD es favorable — las leyes cambian, y si hoy hay bonificación del 99%, mañana podría no haberla. • Se evitan conflictos entre herederos: el donante decide en vida quién recibe qué. • El donatario puede empezar a usar o rentabilizar el inmueble de inmediato.

A favor de esperar a la herencia: • En muchas comunidades, el ISD por herencia tiene bonificaciones iguales o superiores a las de donación. • El heredero recibe el inmueble a valor de mercado actualizado (base fiscal nueva), lo que es mejor si planea venderlo después. • No hay riesgo de que el donante se quede sin patrimonio si luego necesita vender la vivienda para costear una residencia o gastos médicos.

DONACIÓN CON RESERVA DE USUFRUCTO

Una estrategia muy común es donar la nuda propiedad de la vivienda reservándose el usufructo vitalicio. En la práctica: tus padres te "regalan" la casa, pero siguen teniendo derecho a vivir en ella hasta que fallezcan. Cuando fallecen, el usufructo se extingue automáticamente y tú consolidas la plena propiedad sin ningún trámite fiscal adicional.

Esto tiene varias ventajas: el donante no se queda "en la calle", el valor de la donación a efectos del ISD es menor (porque solo se dona la nuda propiedad, no el pleno dominio), y la consolidación del usufructo al fallecimiento no tributa.

El valor del usufructo vitalicio se calcula con la fórmula: 89 - edad del usufructuario = porcentaje del valor del inmueble que representa el usufructo (con un mínimo del 10%). Así, si el donante tiene 70 años, el usufructo vale el 19% del inmueble, y la nuda propiedad donada vale el 81%. El ISD se calcula solo sobre ese 81%.

EJEMPLO PRÁCTICO

Situación: padre de 68 años, vivienda habitual comprada por 90.000 € que hoy vale 400.000 €. Quiere que su hija reciba la vivienda. Residen en Madrid.

Opción A — No hacer nada (herencia futura): • IRPF del padre al fallecer: 0 € (plusvalía del muerto) • ISD de la hija: prácticamente 0 € (bonificación del 99% en Madrid para descendientes) • Plusvalía municipal: la paga la hija (heredera). Exenta en algunas comunidades para vivienda habitual del fallecido. • La hija recibe la vivienda con valor de adquisición fiscal de 400.000 € (valor de mercado)

Opción B — Donar ahora con reserva de usufructo: • IRPF del padre: 0 € (exención por vivienda habitual de mayor de 65, con más de 3 años residiendo en ella) • Valor del usufructo: 89 - 68 = 21%. Nuda propiedad donada = 79% de 400.000 € = 316.000 € • ISD de la hija (Madrid, bonificación 99%): prácticamente 0 € • Plusvalía municipal: la paga la hija (donataria). Se calcula sobre el incremento de valor del suelo desde la última transmisión. • La hija recibe la nuda propiedad. Cuando el padre fallezca, consolida la plena propiedad sin coste fiscal adicional.

En este caso concreto, ambas opciones son fiscalmente similares gracias a la bonificación madrileña. Pero si la familia viviera en una comunidad con menor bonificación en herencias que en donaciones, o si hubiera riesgo de que la normativa cambie, adelantar la donación podría ahorrar decenas de miles de euros.

La planificación de este tipo de operaciones debe hacerse siempre con un asesor fiscal. Cada caso depende de la comunidad autónoma, la edad exacta, el valor del inmueble, la situación patrimonial global, y la normativa vigente en ese momento.