Impuestos de la compraventa de vivienda

Desglose completo de los impuestos (ITP, IVA, AJD, plusvalía municipal) y gastos (notaría, registro, gestoría) que gravan la compra de una vivienda en España, con indicación de quién paga cada concepto y la carga fiscal total aproximada.

La compraventa de una vivienda en España conlleva una serie de impuestos y gastos que pueden suponer entre un 10 % y un 15 % adicional sobre el precio de compra. Conocer cada tributo, quién lo asume y cuándo se liquida es fundamental para calcular el coste real de la operación y evitar sorpresas financieras.

- **Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP):** se aplica a la compra de viviendas de segunda mano. Es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, por lo que el tipo impositivo varía entre el 4 % y el 11 % sobre el valor de transmisión (según comunidad y precio del inmueble), según la comunidad donde se ubique el inmueble. Lo paga siempre el comprador, y debe liquidarse en un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura. - **IVA en vivienda nueva:** cuando se adquiere una vivienda directamente del promotor (primera transmisión), en lugar del ITP se aplica el Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo reducido del 10 % (4 % en viviendas de protección oficial de régimen especial). Este impuesto lo repercute el vendedor al comprador en la factura de compraventa. - **Actos Jurídicos Documentados (AJD):** grava los documentos notariales, mercantiles y administrativos. En la compraventa de vivienda nueva, el comprador abona el AJD además del IVA. El tipo varía por comunidad autónoma, oscilando entre el 0,5 % y el 1,5 % del valor escriturado. Desde 2018, en los préstamos hipotecarios el AJD lo paga la entidad bancaria, no el prestatario.

Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana): lo abona el vendedor en transmisiones onerosas. Grava el incremento de valor del suelo desde la adquisición hasta la venta. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 y la reforma normativa posterior, el contribuyente puede elegir entre el método objetivo (coeficientes municipales sobre el valor catastral del suelo) y el método de estimación directa (diferencia entre precio de venta y precio de compra aplicada a la proporción del suelo). Si no hubo ganancia real, no se tributa.

- **Gastos de notaría:** los honorarios notariales están regulados por arancel y dependen del precio de la escritura. Para una compraventa típica oscilan entre 600 € y 1.000 €. Si hay hipoteca, la escritura del préstamo genera un segundo gasto notarial, que desde la Ley 5/2019 asume el banco. El comprador paga la escritura de compraventa y la de la primera copia; el vendedor paga la de obra nueva y división horizontal cuando proceda. - **Registro de la Propiedad:** la inscripción de la escritura de compraventa en el Registro tiene un coste arancelado que suele situarse entre 400 € y 700 €, dependiendo del valor del inmueble. Es un gasto del comprador y resulta imprescindible para que la adquisición sea oponible frente a terceros y para poder constituir hipoteca. - **Gestoría:** aunque no es obligatoria, la mayoría de compradores contratan una gestoría para tramitar la liquidación de impuestos y la inscripción registral. Su coste habitual ronda los 300 € a 500 €. Cuando hay financiación hipotecaria, el banco suele exigir gestoría, cuyo coste en la parte del préstamo asume la entidad. - **Reparto habitual de gastos entre comprador y vendedor:** el comprador asume el ITP o IVA, el AJD en vivienda nueva, la notaría de la escritura de compraventa, el Registro de la Propiedad y la gestoría. El vendedor asume la [plusvalía municipal](/nivel/4/pilar/3/concepto/160), la cancelación registral de cargas previas, y la parte de notaría que le corresponda. Este reparto puede modificarse por pacto entre las partes, salvo lo que la ley imponga imperativamente. - **Carga fiscal total aproximada:** en una vivienda de segunda mano, el comprador debe presupuestar entre un 10 % y un 13 % del precio de compra en impuestos y gastos. En vivienda nueva, la cifra se sitúa entre el 11 % y el 14 % al sumar IVA y AJD. Estas estimaciones son orientativas y varían significativamente según la comunidad autónoma. - **Deducciones y exenciones:** algunas comunidades autónomas aplican tipos reducidos de ITP o AJD para jóvenes menores de 35 años, familias numerosas o personas con discapacidad cuando adquieren su vivienda habitual. En el IRPF estatal, la deducción por adquisición de vivienda habitual solo se mantiene para compras anteriores a 2013, aunque ciertas comunidades ofrecen deducciones autonómicas complementarias. Es recomendable consultar la normativa vigente de cada comunidad antes de la compra para optimizar la carga fiscal.

Comprender la fiscalidad de la compraventa inmobiliaria permite al comprador calcular con precisión el presupuesto total necesario —precio más impuestos y gastos—, negociar con conocimiento de causa y, en su caso, beneficiarse de las bonificaciones fiscales disponibles en su territorio.