Sistema Francés de amortización

Cómo funciona el método de pago de la mayoría de hipotecas en España

El sistema francés de amortización es el método más utilizado en España (y en gran parte de Europa) para calcular las cuotas de una hipoteca. Su característica principal es que la cuota mensual es constante durante todo el préstamo (asumiendo tipo fijo), pero la proporción entre capital e intereses varía drásticamente a lo largo del tiempo.

Al principio del préstamo, la mayor parte de tu cuota se destina a pagar intereses y una parte muy pequeña a devolver capital. Conforme avanza el tiempo, la proporción se invierte: cada vez pagas menos intereses y amortizas más capital. En una hipoteca de 200.000€ a 30 años al 3%, durante los primeros años puedes estar pagando 500€ de intereses y solo 343€ de capital cada mes.

Esta estructura tiene una implicación importante: los primeros años son los más "caros" en términos de intereses. Por eso las amortizaciones anticipadas son más rentables al principio del préstamo. Si aportas 10.000€ extra en el año 3, te ahorrarás muchos más intereses que si los aportas en el año 25, porque reduces el capital sobre el que se calculan los intereses durante más tiempo.

El sistema francés genera una tabla de amortización que tu banco debe proporcionarte. En ella puedes ver, mes a mes, cuánto pagas de interés, cuánto de capital, y cuánto te queda pendiente. Es un documento que deberías revisar y entender perfectamente, porque te ayuda a planificar amortizaciones anticipadas y a evaluar si merece la pena renegociar las condiciones.

Existen otros sistemas de amortización como el alemán (cuotas decrecientes, donde pagas más al principio pero menos al final) o el americano (solo pagas intereses y devuelves todo el capital al vencimiento). Sin embargo, en España el francés domina porque las cuotas constantes facilitan la planificación presupuestaria mensual de las familias.