IBI

El IBI como herramienta del inversor: cálculo de amortización, deducción fiscal, verificación en compraventa y optimización de rentabilidad

Ya conoces qué es el IBI y cómo funciona. Ahora vamos a ver cómo afecta directamente a tu rentabilidad como inversor inmobiliario y por qué el recibo del IBI es uno de los documentos más importantes que tendrás.

El uso más relevante del IBI para el inversor es el cálculo de la amortización. Cuando alquilas un inmueble, Hacienda te permite deducir anualmente un 3% del valor de la construcción como gasto por depreciación del edificio. Pero necesitas separar el valor de la construcción del valor del suelo, y eso solo lo puedes hacer con el recibo del IBI o con los datos catastrales. Ejemplo: compras un piso por 150.000€. El recibo del IBI indica que el valor catastral es 90.000€, del cual 60.000€ es construcción y 30.000€ es suelo (proporción 67/33). Aplicas esa proporción al precio de compra: 150.000€ × 67% = 100.500€ de construcción. Tu amortización anual es el 3% de 100.500€ = 3.015€ que deduces como gasto cada año. Sobre un tipo marginal del 30%, esto te ahorra 904€ anuales en impuestos. En 20 años, más de 18.000€.

Para el cálculo de rentabilidad neta, el IBI es un coste fijo que debes restar siempre. Si tu piso genera 9.600€ anuales de alquiler y el IBI es de 675€, supone un 7% de tus ingresos brutos. No es despreciable. Incluye siempre el IBI (junto con comunidad, seguro y mantenimiento) en tu hoja de cálculo antes de comprar.

Antes de cualquier compraventa, verifica que el IBI está al corriente de pago. Las deudas de IBI persiguen al inmueble, no al deudor: si compras un piso con 3 años de IBI impagado, el ayuntamiento te los puede reclamar a ti. Tu abogado o gestor debe pedir el certificado de estar al corriente antes de firmar. También comprueba si hay alguna revisión catastral pendiente en el municipio, ya que puede disparar el valor catastral y por tanto el IBI de un año para otro.

Si crees que el valor catastral de tu inmueble es excesivo, puedes solicitar una revisión en la Sede Electrónica del Catastro. Un valor catastral más bajo significa un IBI menor cada año, pero también una amortización deducible menor, así que haz números antes de reclamar.

Para inversores con varios inmuebles, el IBI total puede ser una cifra considerable. Algunos municipios ofrecen bonificaciones por familia numerosa, por inmuebles de protección oficial, o por instalaciones de energía solar. Infórmate en tu ayuntamiento de las bonificaciones aplicables: pequeños ahorros multiplicados por varias propiedades y muchos años suman cantidades importantes.

Recuerda: guarda siempre los recibos del IBI. Los necesitarás para calcular la amortización, para deducir el gasto si el piso está alquilado, para demostrar que estás al corriente ante un comprador futuro, y para la plusvalía municipal cuando vendas.